一、发达国家的利率下行之谜
二十世纪80年代起，美国、英国、日本和韩国等发达国家的利率开始进入下行周期，债券市场步入长期大牛市。就10年期国债收益率来看，美国在1981年10月达到最高峰15.15%，之后一路下行，截至今年7月7日跌至1.35%。英国从1974年到1981年都保持超过10%的高收益率水平，1981年11月达到峰值15.72%后一路震荡下行，到今年7月4日降至0.98%的低位。日本10年期国债收益率同样在1980年4月达到10%高位后持续下行，中间虽在90年代经济泡沫破裂前有所反复，但难挡下行趋势，今年初宣布实行负利率后，目前10年期国债收益率已到-0.26%。韩国政府2000年10月第一次发行10年期国债，收益率6.56%，到今年6月收于1.62%；而从韩国的存款利率看，利率水平从1980年的19.5%下降到今年5月的1.54%。
也就是说，80年代后这些国家开始了长期的利率下行之旅。那么，什么是驱动利率长期下行的基因？
二、存量房与利率的遥相呼应
不可忽略的一个特征是，这些发达国家都从80年代起进入了存量房时代。
美国存量房市场从1950年开始蓬勃发展，1980年后日渐成熟。美国新建房在上个世纪40年代大量完工，房屋自有率超过了60%，房屋存量逐渐趋于稳定。二十世纪50年代后美国进入了逆城市化的人口流动期，大量存量房屋开始流通，80年代开始二手房市场快速发展起来。目前，二手房市场成交量早已远超新建房市场，99年-09年二手房交易量已经稳定在新建房销售量的5倍以上，09年之后突破10倍。
英国二手房交易市场也于二十世纪80年代开始崛起。80年代之前，由于英国多数房屋都为政府所建，居民房屋自有率较低。1983年英国住房制度改革，将议会的房屋廉价出售给150万工人家庭，房屋自有率开始大幅度上涨，1991年达到67%。随着房屋自有率的提高，英国存量房市场也逐步发展起来，存量房代替新房成为房地产市场的主导。
日本政策扶持房屋产业化建设，存量房市场逐渐发展。1966年，为了推动住宅的产业化发展，日本政府出台了《住宅建设计划法》，为日本房屋建设数量及资助项目制订了五年计划。1965年-1970年间，日本平均每年建造110多万套住宅，1968年全日本住宅数量已经超过了家庭总数。80年代后，由于房屋存量不断提升，二手房交易市场日趋活跃。截至2016年1月首都圈二手公寓成交量已经达到新建公寓的30倍以上，再创历史新高。
韩国自80年代起房屋供应量和房屋存量大幅提升，存量房市场快速发展。1970年后，韩国政府出台了大量住房供给调控政策，公营住宅成为推动住宅建设的主导力量。1981年，韩国政府设立了国民住宅基金以解决建设资金不足问题。1988年，韩国政府再次颁布《200万住宅建设计划》（1988-1992），刺激住房供应量大幅提升。房屋建设量的积累导致房屋存量从1980年的531.9万套也大幅提升至2014年的1942.9万套，增长了2.65倍。大量的存量房屋带动了二手房交易市场的蓬勃发展。
三、存量房市场发展的驱动因素
除发达国家外，中国的房地产市场也逐步进入了存量房时代。目前来看，二手房交易量超过新房是进入存量房时代的判别条件，尤其是一线城市，率先进入存量房阶段；人口结构转变、住房需求饱和及城镇化趋缓，压缩了新增住房需求，推动了存量房时代的进程；房地产持续开发投资的动力不足，以及政策上去库存导向，客观上加速了以存量房交易为主的房地产销售模式；同时，O2O思维融入房地产中介行业，推动了行业内的资源整合，数据共享和大数据分析加快了供求信息的匹配效率，推动了存量房市场的繁荣。
1、二手房交易量超过新房是进入存量房时代的判别条件
从住房市场来看，北京、上海、广州、深圳四个一线城市的住房市场起步早、发展快、规模总量大。目前，这些城市核心城区新增供应量已经很少，新建商品住房主要集中在城市郊区。从四个城市存量房销售面积的情况看，北京和深圳近五年存量房销售面积占总销售面积的比例都在55%以上，也就是说存量房销售总面积五年来都超过新房销售面积，而上海的存量房销售面积占比快速上升，在2015年已高达60%。一线城市存量房销量的居高不下也直接引领我国进入存量房时代。
二线城市的人口聚集程度仅次于一线城市，随着房地产市场的快速发展，部分城市核心城区也呈现饱和状态，二手房交易有赶超新房之势。从几个典型的二线城市来看，南京二手住房交易套数和新建住房交易套数比达到1左右的水平，基本进入以存量房交易为主的阶段。天津、杭州二者比值也已接近1，成都、苏州、武汉等城市二手房与新建商品房交易量之比也大体呈现在波动中上升的趋势。因此，从总体发展趋势上看，二线城市也即将进入存量房阶段。
目前，三四线城市住房市场基本不存在突出的供不应求状况，随着城镇化加速及人口外流、房地产供给量过大，部分城市甚至存在供过于求的情况。2013年三四线城市的人均住宅面积约为27-45平方米，预计未来3-5年，这一数据可能提高超过10平方米，表明当地土地潜在供应十分充足，明显超出当地人口实际需要。一般来说，当户均住房套数超过1.1，即达到基本的供求均衡。目前三四线城市由于超量供应，未来一段时期新增需求将逐步对新建商品房进行消化。随着城镇化到达稳定阶段，这些城市人口规模不再有明显增加时，新建住房则难以有需求支撑，这类城市的住房市场也将步入存量房时代。
2、需求端驱动存量房时代的因素：人口结构转变、住房需求饱和及城镇化趋缓
劳动力占比下降，同时拉低刚性需求及改善性需求。住房需求可分为两类，一是刚性需求，主要是受传统观念影响，出于结婚等原因购买房屋，且多为首次购房。二是改善性需求，主要是出于追求更高的生活品质而购房。据新华社调查显示，我国首次购房的人均年龄约为27岁，而改善性需求主要集中在中年人（35-44岁），这部分人群处于劳动力（15-59岁）结构的中间部位，是劳动力的主力军，他们大多已购买第一套住房且已生活多年，又经过多年的工作，有了一定的积蓄，既具备二次购房的要求又具有购房能力。
不论是刚性需求还是改善性需求，其需求的主要群体都为劳动力人口。而随老龄化的加剧，我国劳动力人口占比逐渐下降，一方面，会使得刚性需求及改善性需求的群体缩减，进而拉低需求量，另一方面，劳动力占比减少又意味着社会抚养比（=青少年及老年人口总数/劳动力人口）提高，抚养负担的加重又会使得其经济状况变得拮据，进而拖累改善性需求。此外，老龄化的加剧及养老保障的不完善，又可能迫使更多的老年人选择以房养老，这意味着房地产市场上存量房的供应会增加。
从我国2003-2014年的数据可见，25-29岁年龄段的人口占比与商品房销售面积大体上是保持一致的，在人口占比上升的阶段，商品房销售也快速增长。同时，劳动力数量的占比变化的大体趋势也与商品房销量变化趋势相吻合。
不过，随“全面两孩”政策落地，预计我国老龄化状况会有所改善。在未来一段时间内（约4~5年），我国生育水平会有所回升，但“生育势能”释放后预计生育率还是会略有回落。2006年我国进行了人口发展战略研究，根据国情确定了1.8左右的生育率发展目标。假设生育率未来会回落到这一水平并维持不变，据此我们可预测未来我国劳动力供给的趋势：
总体来讲，25-29岁年龄段的人口占比在未来10年内会一直呈下降趋势，此后会进入一段平稳期，随着首批“二孩”步入这一年龄段，其占比会有所回升，预计在2045年左右会升至一个小高峰，然后逐步回落。而劳动力占比方面，“全面两孩”政策虽会缓解劳动力供应不足的状况，却不能扭转老龄化的大趋势，预计未来我国劳动力占比仍会保持下降趋势。如前所述，这一状况将进一步拉低商品房的刚性需求及改善性需求。
户均住宅套数约1.08套，人均建筑面积近50平米，住房市场已近峰值。据国家统计局估算，2015年我国家庭户均拥有住房约为1.08套，而前面提到过，从其他国家的经验来看，户均拥有1.1套住房以后，住房市场就已经接近峰值。另一方面，中国社会科学院发布的《社会蓝皮书：2016年中国社会形势分析与预测》的调查显示，我国有近两成家庭拥有两套以上的住房，且人均建筑面积为50平米，和其他国家相比，这一数字已经不低。而人均住房面积又是改善性需求的主要影响因素，所以，预计未来改善型需求的增量也会放缓。
城镇化进程放缓，住房需求后劲不足。城镇化率用以衡量一个地区城镇常住人口占该地区总常住人口的比例，而住房是迁入城市最需要解决的问题。因此，较高的城镇化率增速反映了快速增长的城镇新增人口数量，进而扩大了城市的住宅需求。反之，城镇化进程减缓则意味着每年城镇新增人口数量的下降，从而使住房总需求增速放缓。
从数据上看，我国城镇化率增速和商品房销量增速的趋势也大致吻合。建国以来，随户籍制度的松动，流动人口数量大幅增加，进而推动了我国的城镇化进程迅猛发展，1996年城镇化率增速一度接近5%。2015年我国城镇化率已达56.1%，增速已降至2%左右。而根据《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》，到2020年城镇化水平预计达到60%，年均增速在1%左右。所以，预计随城镇化进程的持续减速，住房需求不仅会进一步萎缩，同时，其后续也难有回升的动力。
3、供给端驱动存量房时代的因素：房地产开发投资趋缓及政策导向
销售预期下滑，房地产开发投资趋缓。房地产市场经历了近十年的高歌猛进后，住宅投资总额近两年稳定在6.4亿左右，且2015年住宅开发投资总额仅增长了0.38%，刷新历史新低。随着今年5月房地产销售数据放缓，房地产开发投资的悲观情绪进一步上浮。而投资的趋缓带来的直接影响是房地产开发的减少，进而使得新房的供应减少，间接推动存量房时代。
政策去库存导向，限制新增建设用地总量。《国土资源“十三五”规划纲要》提出，将实行建设用地总量和强度双控措施，逐步减少新增建设用地计划，控制单位国内生产总值建设用地强度。《纲要》中也指出，要盘活存量建设用地，提高存量建设用地供地比重。
顶层设计明显有去库存指向的同时，政府也指出政策不是“一刀切”，有分层导向。对于北上广等一线城市，政策趋向于限制或者减少新增建筑用地总量，进而达到减少新房供应量，盘活存量房市场的目的。上海市“十三五”规划中提出：上海建设用地总量已到“天花板”，未来五年，新增建设用地只有约60平方公里。北京市相关部门也明确指出，五环内严禁新增建设用地。
而对三四线城市，政策导向于刺激内需，房地产库存去化。由于目前我国房地产去库存压力主要集中于三四线城市，2015年底的中央经济工作会议中提出“要取消过时的限制性措施”，短期内，减少甚至限制新的供应，并鼓励开发商降价出清，以进一步刺激三四线城市的房地产需求，达到去库存、消耗存量房的目的。因此，尽管政策导向有分层，但殊途同归，都是以盘活存量房市场，去库存为目标，在这一大的政策导向下，预计未来不论是一线城市还是三四线城市，其新房供应量都将减少，存量房市场将有更大的空间。
4、市场因素助推存量房市场扩张：以O2O为代表的房产中介迅猛发展
O2O思维融入房地产行业是驱动存量房时代的另一原因。互联网的介入推动了行业内的资源整合，数据共享和大数据分析加快了供求信息的匹配效率，在便捷了二手房交易流程的同时，也缩短了二手房交易的时间，进而推动了存量房交易市场的繁荣。数据显示，线上二手房中介（如，搜房、爱屋吉屋等）的进入已对传统经纪公司造成了威胁，以广州为例，搜房和爱屋吉屋等地产O2O不仅销售额持续快速增长，同时它们也日益侵蚀了原有的三大传统中介公司（满堂红、合富辉煌、中原地产）的市场份额。预计未来这一趋势仍将持续扩大，地产O2O在蚕食传统中介公司市场份额的同时，也会催化行业资源的整合，同时，线上线下的大融合也会通过更为有效的信息匹配和便捷的服务持续推高存量房市场的需求。
四、存量房时代与债券牛市的关系机理
综合上述讨论，随着中国社会劳动适龄人口见顶，城镇化对房地产市场需求弱化；同时住房饱和度提升，房地产销售逐渐以二手房为主，导致开发投资也开始趋势性下滑，中国房地产市场存量房将逐渐取代新房成为市场主导，存量房的时代即将到来。
1、资金耗费性产业规模下滑，轻资本工业规模上升
随着地产存量房时代的到来，地产开发投资下滑，相关的钢铁、煤炭等重工业需求量下行，叠加部分采矿、制造和建筑等重工业输出至亚洲部分国家，重工业企业运营生产所带来的融资需求趋势性下降。我们看到2009-2012年、2014-2016年初期间，随着房地产开发投资放缓，房地产开发资金同比增速大幅下滑，而房地产行业债券发行量同比增速同步下跌，地产相关的建筑装饰及其上游的机械设备、钢铁、有色金属行业债券发行量同比增速协同下行。
因新建房屋销售和开发投资数量下跌，以政府及开发商为主要客户的前期地产服务（发生于一级土地开发，主要是顾问策划业务）和新房代理服务规模下滑，而房地产相关企业为扩大自身业务、提高企业利润，将有动力连接地产的二级（新房交易）、三级（二手房交易）服务市场并扩大业务规模，其中二手房经纪和租赁经纪业务、后续的物业管理等轻资本工业在地产市场将逐步活跃甚至成为主导。而此类轻资本工业融资需求不强，且多用股权融资而非债权融资。
2016下半年，地产刺激政策不可持续，后续影响惯性有限，5月起销售数据大幅下跌，考虑到房地产投资滞后销售数据半年的时间，预计房地产开发投资在3季度末将进入下行通道，房地产及相关行业的债券发行量将下滑。前瞻来看，早期拉动中国经济增长的出口、投资、消费动能不足，人口红利逐渐消退，城市化进程趋缓，未来中国经济增速将在较长时间内在经济“L”型的低位震荡，以房地产开发投资带动的债券融资需求将逐步萎缩。
2、他国经验：轻资本业务规模扩大，产业债券融资需求弱化
从日本和韩国的经验来看，首先日本建筑投资自20世纪90年代初开始趋势性下跌，同比增速从1990年的12.52%大幅下跌至-2.9%，此后同比跌幅不断扩大，直至2004年稍显好转；从债券发行量来看，90年代开始大幅下跌，2000年以后发行量小幅震荡；韩国房地产投资2011年开始下滑，虽获批建筑项目面积在政府刺激下小幅上升，但真正新开工项目面积自2011年始断崖式下跌；相应的公司债券发行量同比增速自2010年起快速下降，从2010年的46.77%下跌至2013年1.01%，再到2015年的-2.5%。
对比日本、韩国地产开发投资增速下滑，产业债券发行情况来看，相关产业债券发行量大规模萎缩。再次印证中国存量房时代到来后，伴随地产开发投资下降，我们预计未来房地产行业的债券发行增速将下滑。
综合上述分析，从宏观经济角度看，中国未来经济增长将大概率维持“L”型底部震荡，奠定了债券牛市的基础，叠加地产行业进入存量房时代，融资需求强劲的房地产开发投资减少，融资需求少的轻资本业务增加，地产及其钢铁等上游行业企业债券发行将大幅度下滑，减轻了债券市场的供给压力。考虑到经济下行带来需求不足导致通货膨胀动能下降，而央行出于稳增长、调物价的考虑仍将以稳健的货币政策为主，债券市场将进入一个长期牛市的时代，头两年的债券牛市可能只是刚刚开始。
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